Descubre Cómo Se puede Terminar un Contrato de Arriendo Anticipadamente: Cuáles son las Causas, Pagos y Multas Relacionadas.
En Chile, de acuerdo al marco jurídico actual, se puede terminar un contrato de arriendo anticipadamente. Esto puede ocurrir como resultado de una rescisión consensuada, una rescisión por parte del arrendador o una rescisión por parte del arrendatario.
Este procedimiento es posible, aunque no exista un contrato escrito. No obstante, la ausencia de un contrato firmado puede causar que dicho procedimiento se alargue más de lo esperado.
En cada caso hay obligaciones civiles y fiscales que cumplir. A continuación, conozcamos las causas para rescindir un contrato de arrendamiento.
Sabemos que se puede terminar un contrato de arriendo anticipadamente, este hecho se produce cuando la relación entre las partes finaliza antes de su vencimiento natural. Veamos ahora cuáles son las posibles causas:
En Chile, se puede terminar un contrato de arriendo anticipadamente, pero antes de realizarlo es importante valorar las causas que lo justifican y las obligaciones que cada parte debe asumir.
Pero si la culminación anticipada es por parte del arrendador debe existir un motivo grave y legítimo para romper el contrato:
Una vez notificada la carta de terminación al arrendatario, se requiere la asesoría y defensa de un abogado en la especialidad para llevar a cabo el proceso judicial.
Mediante un procedimiento de reclamación judicial se acortan los plazos de tramitación en los litigios de arriendo. Se trata de una breve disputa judicial para reclamar el pago de arriendo, los consumos domésticos (electricidad, agua, gas, condominio, etc.) y la devolución del inmueble.
Tras la notificación de la demanda, el demandado dispone de diez (10) días para:
En los procedimientos de arrendamiento, cuando el canon de arrendamiento es menor de 4 UTM, podrán comparecer las partes personalmente sin necesidad de representación legal.
Cuando se superan las 4 UTM, la consulta con un abogado cualificado se hace imprescindible. Esto no significa que no se pueda solicitar asesoramiento jurídico, aunque el arriendo sea inferior a 4 UTM.
El arrendatario tendrá que desocupar la propiedad antes de que finalice el plazo exigido y solo deberá abonar las rentas cobradas hasta la fecha de la devolución.
Cuando se trata de bienes inmuebles destinados al comercio, como locales, almacenes, oficinas o semejantes, que sean objeto de un contrato de arriendo comercial, deberá cumplimentarse una carta de rescisión del contrato de arriendo comercial.
Si el contrato de arrendamiento debe rescindirse anticipadamente por causa distinta de las acordadas por las partes o permitidas por la ley, el demandante puede verse obligado a pagar una indemnización a la parte perjudicada.
De manera que si el arrendador rescinde el contrato seis meses antes del plazo acordado entre las partes sin una razón válida (contractual o legal), el arrendatario puede reclamar daños y perjuicios, como los costes de mudanza del local, la pérdida de clientes y/o de ingresos durante el periodo en que no utilice un nuevo local.
Del mismo modo, si el arrendatario rescinde anticipadamente el contrato, el arrendador puede reclamar el pago de la renta hasta la fecha de rescisión acordada.
El arrendatario tiene la obligación de abonar al arrendador el importe de las mensualidades restantes del contrato; y si culmina el contrato sin previo aviso, debe pagar seis mensualidades de arriendo igual al periodo del plazo de preaviso incumplido, aunque la vivienda quede libre.
Otra consecuencia para el arrendatario que disuelva el contrato por motivos graves, sin avisar debidamente al arrendador, es la indemnización de los daños y perjuicios sufridos por el arrendador como consecuencia de la devolución anticipada de la vivienda.
Al terminar un contrato de arriendo anticipadamente, el arrendador asume los costos del litigio de arriendo. Estos incluyen:
Los honorarios dependen en gran medida de las características del profesional y de la complejidad del caso.
Durante la fase de ejecución de la sentencia y/o aviso, será necesario llamar a un administrador judicial para que lleve a cabo este procedimiento. Si el arrendatario va a ser desalojado a la fuerza, habrá que recurrir a un cerrajero para forzar las cerraduras de la propiedad.
Además, puede ser necesario añadir el servicio de mudanza para sacar los muebles y objetos del interior del inmueble, aunque por lo general es el administrador el responsable de sacarlos.
Es necesario saber que, ante esta clase de casos, no se podrá contar con abogados de arrendamientos gratuitos.
Entonces, el arrendador debe correr con todos los gastos del litigio contra el arrendatario. Si la sentencia es favorable se puede interponer una demanda para recuperar el arriendo (si el deudor no lo paga, que es lo habitual), o una acción civil por incumplir el contrato de arriendo.
En la práctica, con la sustitución del arrendatario para evitar el pago de indemnizaciones, el arrendatario que desea abandonar la propiedad busca y presenta un nuevo arrendatario al arrendador.
Posteriormente, se firma un nuevo contrato de arrendamiento entre el arrendador y el nuevo arrendatario, posiblemente con las mismas condiciones que el contrato anterior.
Dado que sí se puede terminar un contrato de arriendo anticipadamente, es importante contar con asesoría jurídica durante el proceso para evitar errores u omisiones que perjudiquen el resultado que se espera.
Para el arrendatario, la cesión de un contrato de arrendamiento se trata, sobre todo, de quedar liberado de antemano de un contrato de arriendo sin tener que respetar el plazo original y de las consecuencias negativas como la indemnización por rescisión anticipada.
También puede darse el caso de que el arrendador se conforme con retener la fianza para resarcir los desperfectos encontrados en el inmueble e imputables al arrendatario.
¿Cuál es la penalización o pago de multas por rescisión anticipada de un contrato de arriendo?
Si la rescisión es de mutuo acuerdo, las partes pueden acordar que no se aplique ninguna penalización, o pueden incluir los pagos pendientes en el acuerdo de rescisión y la forma de pago.
¿Qué ocurre si el juez acepta tu demanda?
Si un juez considera que tu demanda reúne todas las condiciones, entonces la acepta y ordena al deudor que pague. Le da al deudor diez días consecutivos para cumplir dicha obligación de pagar el arriendo adeudado y las facturas, con intereses y costos.
El juez en su resolución sobre el moroso que rehúsa pagar y comparecer a la demanda, lo condenará al pago de la cantidad establecida y ordenará su desalojo del inmueble en un plazo de 10 días desde la firmeza de la resolución, sin la posibilidad de apelación pendiente.
Si el arrendatario salda la totalidad de la deuda, incluyendo intereses y costos, la acción judicial culmina. Si paga parcialmente, el procedimiento continúa por la parte faltante de la deuda.
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Es posible terminar un contrato de arriendo anticipadamente, ya sea por una rescisión consensuada por parte del arrendador o por parte del arrendatario. Sin embargo, en cada caso hay obligaciones civiles y fiscales que cumplir.
Si necesitas rescindir un contrato de arrendamiento, es importante que tengas en cuenta el canon que debes pagar, así como los procedimientos legales que debes seguir.
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